土壌汚染された土地の担保評価

土壌汚染は、不動産の担保価値を引き下げるため、土地の浄化コストが発生してしまいます。工場跡地は、大型再開発として注目されてますが、土壌汚染のニュースはよくある話ですね。


(1)重化学工業の跡地

  1. 重金属の汚染
  2. 法律による土地の検査
  3. 簿価が低くても土壌浄化がコスト高になるときがある
重化学工業は、多くの土地を保有している会社なだけでなく、簿価の低い土地を所有していることが多いです。三菱重工やIHIなど、業歴の長い上場企業であれば、大量の不動産を簿価が低いまま計上していることはよくある話ですね。

電力会社やガス会社も、湾岸部に広大な土地を所有してきたため、ウォーターフロントの再開発により景色が一変している地域もあります。工場跡地は、まとまった土地を確保できるメリットはありますが、重金属や石油関連の土壌汚染だでなく半導体工場跡地などでもよくある話ですね。

株式投資をするときに、不動産の含み益に注目する投資家もいるようですが、土壌浄化のコストが利益を減らすこともあります。東京の湾岸部は、都心の一等地というロケーションを生かすことができるため、土壌浄化後の再開発をしても莫大な利益が発生して儲かったということですね。
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(2)ガソリンスタンドの跡地

  1. セルフスタンドの投資競争
  2. 石油製品による汚染リスク
  3. 汚染があれば土壌入れ替えが必要
  4. 土地を更地にするために費用負担が大きい
ガソリンスタンドの利益は、自動車の燃費向上により価格競争が激化しており、利益率が大幅に悪化しています。ガソリンスタンドの設備投資は、地下タンクの改修工事義務化だけでなく、セルフスタンドの投資競争により廃業が相次いでいます。

土壌汚染リスクは、ガソリンスタンドの廃業後が廃墟のようになっているところが多く、それを見ればイメージすることができると思います。土地は、土壌汚染されていれば担保価値が目減りするため、新規の買取需要が激減することになります。

ガソリンスタンドは、地下タンクの撤去工事だけでなく、汚染があれば土壌入れ替えが必要になるため更地にすることが難しいです。セルフスタンドは、石油元売会社やガソリンスタンドが積極的にやっているように見えますが、売却先が見つかりにくいため消極的に投資している会社もありますね。

(3)土壌汚染による担保評価の引き下げ

  1. 宅地にも土壌汚染のあるときがある
  2. 駅前や郊外工場跡地の再開発リスク
  3. 土壌汚染された土地は浄化費用分の担保価値が低下
  4. 土壌汚染されていれば融資が受けられないときがある
大規模再開発は、開発に適した用地は一通り終わっているため、工場跡地が使われることが少なくないです。大手企業は、貨物輸送の名残などにより駅前に工場を保有していたため、新工場稼動や資産処分により売りにできることがあります。

大手デベロッパーは、再開発途中に土壌汚染が発覚したとしても、保障を行えるでしょうが中堅であれば難しいところです。不動産関連は、リーマンショックのような不景気のときに倒産していくため、会社に保証を求めることができないときがあります。

銀行融資は、住宅ローン審査のときに土壌汚染調査も審査項目にあるため、審査に落ちる原因になることがあります。土壌汚染された土地は、担保評価が当然のように下がるため、土地売買の前には土壌汚染調査は重要ということですね。
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