不動産担保融資

銀行融資で、法人融資や住宅ローンなどで担保設定が行われることは、有名な話であると思います。不動産担保融資について理解することで、不動産を有益に活用することの理解が深まるのではないでしょうか。

(1)融資のリスク回避と担保

銀行や企業は、融資のリスク回避のために担保設定を行います。融資する立場にとって、預金担保は流動性が高く最も信頼性が高いですが、融資を受ける側にとって預金担保は融資のメリットが大きく低下することになります。

信用保証協会融資は、信用保証協会の信用保証がありますので、金融の円滑化に大きく貢献していると言われています。企業が倒産や延滞により、信用保証協会融資の代位弁済が行われたときは、不動産担保を保証協会が競売を行うときもありますね。
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(2)不動産担保融資の種類と事例

  1. 法人融資
  2. 住宅ローン
  3. アパートローン
  4. リバースモーゲージローン
  5. バブル期のフリーローン
不動産担保融資は、皆さんのイメージが湧き易いと思いますが、法人と個人の不動産担保融資について簡単にまとめます。不動産担保評価額と融資は、不動産の状況や年数により価格補正が行われますが、不動産には固定資産税がありますので、税金滞納がないのか注意する必要があります。

不動産担保融資は、名前を聞けば難しいように感じますが、住宅ローンも含まれています。不動産を担保にすれば、銀行からお金を借りやすくなるため、不動産を利用して融資を受けることと考えれば簡単ですね。

(3)法人融資

法人融資が行われるときの担保として、不動産担保融資が行われることが多いです。法人融資は金額の多寡がありますが、不動産を保有している企業が多いことも不動産担保融資が多い理由でしょう。

法人融資は資金使途が様々ですが、シャープのような大企業も不動産担保で融資が行われており、企業規模に関わらず信用補完する機能のあることが分かります。法人にとって、収益の発生有無に関わらず不動産担保によって、融資金額が多くなることや金利が安くなることはメリットがあると言えます。

オフィスビルの融資をまとめましたが、大手不動産会社は、建設後の不動産を担保にして借入を行います。オフィスビルの不動産担保融資は、SPCを設立して母体にすることにより、不動産会社のリスクを限定的にするスキームを使っているところもありますね。

(4)住宅ローン

リテール分野では、住宅ローンが不動産担保融資として有名であると言えます。銀行にとって、住宅ローン融資は、個人が購入する住宅や火災保険などを担保にしているえに、団体生命保険に加入するなどリスクヘッジが行われているため儲かる分野であると言えます。

住宅金融支援機構が提供している、フラット35審査とデメリットが、住宅ローン融資で最も有名ですね。フラット35は、融資審査が細かいという指摘もありますが、債権を証券化して売却するため審査が細かくなっています。

(5)アパートローン

住宅ローンは居住用であることが条件の一つですが、住宅やアパートを賃貸用の投資物件として購入する方もいると思います。
  1. アパートローン 投資用物件であり、金利が高い
  2. 住宅ローン 居住用物件であり、金利が安い
アパートローンと住宅ローンの違いを簡単にまとめると、投資用物件か居住用物件かの違いであると言えます。アパートローンも、不動産担保により融資が行われることが多いと言えますが、税金や空室の状況によっては返済が困難になることもあります。

(6)リバースモーゲージローン

  1. リバースモーゲージローン 融資の残高が年々増加する
  2. モーゲージローン 融資の残高が年々減少する
リバースモーゲージローンは、通常の融資(モーゲージローン)と異なり、年々、融資残高が減少することが特徴であると言えます。

不動産に担保を設定すると同時に、担保の範囲内で毎月銀行などが融資を行う方法です。高齢者の中で、住宅があるものの年金など老後の定収入が少ない場合に有効であるとと言えます。

リバースモーゲージローンは不動産担保融資ですので、住宅の担保価値低下や想定よりも長生きすることで住宅売却のリスクがあると言えます。

(7)バブル期の不動産担保フリーローン

住宅ローンやアパートローン、リバースモーゲージローンと異なるのが、バブル期のフリーローンです。バブル期のフリーローンは、不動産担保に高めの極度額を設定して融資金額を自由に変更できる金融商品でした。
  1. 不動産価格上昇の前提で、高めの不動産極度を設定
  2. 融資は与信枠の範囲内で借入と返済が自由に可能
  3. バブル崩壊により不動産担保価格が下落
  4. 親族の知らないうちに多額の借金
バブル期の不動産担保フリーローンは、大きな問題になりましたが最大の問題点は、親族が知らないうちに多額の借金を抱えて、相続のときに発覚する事例です。

不動産担保融資の種類と事例について簡単にまとめましたが、不動産を担保にして、法人や個人が様々な借入を受けていることが分かると思います。
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